Queríamos saber qué proporción de la vivienda de Playa del Carmen está dedicada al uso temporal, zona por zona. Lo buscamos y no lo encontramos publicado: ni el municipio, ni el estado, ni ningún organismo público reporta ese dato con ese nivel de detalle. Así que lo elaboramos. Este es el primer mapa del uso temporal de la vivienda de la ciudad, medido zona por zona con cifras oficiales del Censo, construido íntegramente con fuentes públicas y gratuitas, y publicado con la metodología abierta para que cualquiera lo reproduzca, lo mejore y lo use.
La historia de por qué vale la pena tenerlo empieza en otra costa. En junio de 2024, el Ayuntamiento de Málaga dictó su primera instrucción sobre vivienda turística, y catorce meses después decretó la suspensión total de nuevas licencias. El criterio fue un número: cuando la vivienda turística supera el 8% del parque residencial de un barrio, ese barrio se cierra. Al momento de la primera medida, 43 barrios habían cruzado el umbral; para cuando llegó la moratoria ya eran 53. Málaga tuvo que contratar a una firma privada de geoanálisis para conocer su propio mapa, y aun así llegó midiendo detrás del fenómeno.
Playa del Carmen puede hacerlo al revés: tener el mapa primero, con calma, y usarlo para conversar y planear en lugar de para reaccionar. Ese mapa es el que presentamos aquí.
El uso temporal está concentrado, no repartido
Usando el Censo de Población y Vivienda 2020 del INEGI, que registra las viviendas particulares de uso temporal por área geoestadística básica (AGEB), calculamos la proporción de vivienda de uso temporal sobre el parque total para las 175 AGEB urbanas del municipio de Solidaridad. Es el nivel de detalle más fino que permite la estadística oficial mexicana, más granular que la colonia y directamente comparable en toda la ciudad.
Los resultados centrales (hecho verificable, cálculo directo sobre microdatos censales públicos): el agregado de Playa del Carmen es 10.82% de vivienda de uso temporal sobre el parque particular, y Puerto Aventuras alcanza 13.07%. Pero el promedio esconde lo más importante: el fenómeno no está repartido, está concentrado. La mitad de las AGEB de la ciudad tiene menos de 5% de uso temporal, y solo nueve de las 147 con dato superan el 40%. Las zonas más intensas son las que cualquier residente reconocería: las AGEB del Centro llegan hasta 94% de uso temporal, Zazil Ha 92%, Gonzalo Guerrero 79%, El Cielo 77%, y Playacar en sus dos fases figura en el grupo alto.
→ Explorar el mapa interactivo, AGEB por AGEB
| # | Colonia aproximada | Viviendas totales | Viviendas de uso temporal | Uso temporal |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Playa del Sol | 40 | 40 | 100.0% |
| 2 | Centro (AGEB 0033) | 464 | 437 | 94.2% |
| 3 | Zazil Ha | 827 | 763 | 92.3% |
| 4 | Gonzalo Guerrero | 2673 | 2115 | 79.1% |
| 5 | El Cielo | 239 | 184 | 77.0% |
| 6 | Playacar Fase I | 243 | 150 | 61.7% |
| 7 | Centro (AGEB 0029) | 918 | 485 | 52.8% |
| 8 | Playacar Fase II | 682 | 309 | 45.3% |
| 9 | Sac-Pakal | 152 | 68 | 44.7% |
| 10 | Nicte-Ha | 135 | 53 | 39.3% |
Fuente: Censo 2020 INEGI, cálculo propio.
El nivel de detalle: la AGEB, la lupa más fina disponible
La AGEB es la unidad censal básica de México y es más chica que un barrio o una colonia. Eso es una fortaleza del análisis: permite ver contrastes que un promedio municipal esconde, como la diferencia entre una zona centro dedicada casi por completo al uso temporal y colonias residenciales donde el fenómeno apenas aparece. Para la conversación pública basta una regla simple: cada polígono del mapa es un pedazo de ciudad más pequeño que una colonia, y la intensidad del color dice qué proporción de sus viviendas es de uso temporal: entre más oscuro, mayor la concentración. La comparación con Málaga se hace sobre el umbral, no sobre la unidad: lo comparable es el porcentaje, medido en cada país con la lupa más fina que su estadística permite.
La foto de 2020 y la proyección a 2026
El dato verificado corresponde al Censo 2020, la última medición universal disponible. Como el parque de vivienda de Playa creció desde entonces, presentamos junto al dato censal dos proyecciones a 2026, claramente etiquetadas como tales (cálculo propio, no dato oficial). Entre los Censos de 2010 y 2020, el parque total de viviendas particulares del municipio creció 6.17% anual compuesto (de 68,471 a 124,631 viviendas), mientras que las de uso temporal crecieron más rápido, 8.05% anual (de 6,170 a 13,385). El escenario más conservador imaginable, donde en seis años no se hubiera sumado ni una sola vivienda de uso temporal y todo el crecimiento fuera permanente, dejaría la proporción agregada en torno a 7.5%. Si cada serie hubiera seguido su propia tendencia de la década previa, la proporción rondaría hoy 11.9%. El dato duro es el 10.82% de 2020; las proyecciones son cotas de lectura, no estimaciones puntuales, y las tres cifras se presentan juntas para que cada lector decida con cuál trabajar.
El 8% de Málaga: una referencia útil
El umbral malagueño nació en una ciudad consolidada donde la vivienda turística crecía convirtiendo parque habitacional existente: departamentos donde vivía gente pasaban a ser alojamiento de visitantes, con el desplazamiento de residentes como efecto directo. Playa del Carmen tiene una dinámica en buena parte distinta: mucho de su inventario de uso temporal nació como temporal, en condominios construidos para ese fin sobre terrenos nuevos o sustituyendo vivienda de baja densidad (análisis propio a partir del patrón de desarrollo local; la proporción exacta entre conversión y construcción nueva es una de las preguntas que este índice permite empezar a responder). Penetración por conversión y penetración por construcción son fenómenos con efectos sociales diferentes, y por eso el 8% se usa aquí como referencia de contexto internacional, no como norma sugerida. El fenómeno además no es nuevo aquí: ya en 2010 el uso temporal representaba cerca del 9% del parque municipal. Ningún ordenamiento de Quintana Roo o de Solidaridad establece hoy un umbral equivalente, y la primera aportación de este mapa es justamente permitir que esa conversación, si algún día ocurre, arranque con datos propios y no con umbrales importados.
Como referencia de contexto: 59 de las 147 AGEB de Playa del Carmen con dato censal superan ese 8%. El número es cierto y verificable, pero conviene leerlo con la advertencia de este apartado. Dice que el fenómeno existe y es medible, no que Playa esté en la situación que Málaga quiso frenar.
El registro estatal apenas arranca, y su adopción ya se puede medir
Desde 2024, la Ley de Turismo de Quintana Roo creó la figura de alojadores y personas anfitrionas para quienes rentan por plataformas digitales, y desde noviembre de 2025 las plataformas piden ese registro para publicar. Es una herramienta nueva, y como toda herramienta nueva, su curva de adopción es el indicador a seguir: el catálogo oficial público registra hoy 382 alojamientos en Playa del Carmen entre hospedaje formal y anfitriones (hecho verificable, catálogo público de Sedetur, julio 2026), en un mercado de en torno a 15,000 anuncios publicados en plataformas, de los cuales cerca de 10,000 muestran actividad de tiempo completo (dato de mercado, AirDNA, corte de julio de 2026; la edición de junio de este mismo Pulse reporta los anuncios publicados, 15,047 al corte de mayo). Las dos cifras no son directamente comparables (el catálogo público puede no ser el padrón completo, y un anfitrión registrado puede operar varias propiedades), así que la lectura correcta no es una tasa de incumplimiento sino un punto de partida: la formalización del sector está en su primer capítulo, y medirla mes a mes será la mejor forma de acompañarla. Este análisis dará seguimiento a esa curva.
La ventaja de llegar temprano
La experiencia de las ciudades costeras españolas sugiere que los mercados de renta vacacional se entienden mejor cuando alguien los mide antes de que el dato se vuelva urgente. Málaga tuvo que comprar su mapa; Valencia legisló en 2025 sobre un fenómeno ya desbordado. Playa del Carmen está a tiempo de algo mejor: conocer su propia geografía del uso temporal mientras todavía es una conversación de planeación y no de emergencia. Los datos de este análisis provienen íntegramente de fuentes públicas y gratuitas, la metodología completa se publica abierta, y cualquier persona, institución o autoridad que quiera reproducir el cálculo llegará al mismo número. Esa es la invitación de esta entrega: que el dato exista, que sea de todos, y que la ciudad lo use.