Qué cuenta el censo cuando dice que una vivienda no tiene residente
El Censo de Población y Vivienda reparte las viviendas particulares de cada municipio en tres cajones, y los tres suman el total. [hv]
| Cajón | Qué es |
|---|---|
| Habitada | alguien vive ahí de manera habitual |
| De uso temporal | tiene dueño y uso, como una segunda residencia o una renta vacacional, pero nadie reside de manera habitual |
| Deshabitada | el censo la encontró vacía |
Las dos últimas no son lo mismo y no se suman a la ligera. Una casa de fin de semana que se usa doce veces al año y un departamento cerrado que nadie ocupa caen en cajones distintos, y el censo los distingue. Lo que sí aguanta es sumarlos y llamar a esa suma por su nombre: vivienda sin residente habitual. Es la medida de esta página.
Es también la distinción que el índice de vivienda de uso temporal de Playa del Carmen mide por zona, y que ese texto acotó en su actualización del 2 de septiembre de 2026: aquel 10.82 por ciento es solo el cajón de uso temporal de la localidad, no los dos.
Los once municipios
[hv] del renglón Total del municipio del censo, urbano y rural.
| Municipio | Viviendas particulares | Deshabitada | Uso temporal | Sin residente habitual |
|---|---|---|---|---|
| Puerto Morelos | 12,859 | 17.45 | 21.60 | 39.05 |
| Tulum | 20,661 | 10.73 | 27.80 | 38.53 |
| Isla Mujeres | 9,000 | 12.64 | 18.29 | 30.93 |
| Playa del Carmen | 124,631 | 16.46 | 10.74 | 27.20 |
| José María Morelos | 13,848 | 13.70 | 11.30 | 25.00 |
| Lázaro Cárdenas | 10,040 | 14.05 | 10.80 | 24.85 |
| Felipe Carrillo Puerto | 26,727 | 11.11 | 10.96 | 22.07 |
| Bacalar | 14,149 | 13.44 | 8.33 | 21.77 |
| Othón P. Blanco | 86,311 | 13.61 | 6.02 | 19.63 |
| Benito Juárez | 299,878 | 12.66 | 3.97 | 16.63 |
| Cozumel | 30,178 | 8.55 | 6.88 | 15.42 |
INEGI, Censo de Población y Vivienda 2020, renglón Total del municipio. Porcentajes sobre viviendas particulares totales.
Léase la columna de la derecha en los dos sentidos, porque el orden se invierte. Benito Juárez es el penúltimo en proporción, con 16.63 por ciento, y el primero en número de viviendas, con 49,880, más que Playa del Carmen y Tulum juntos. Tulum es lo contrario: segundo por proporción y cuarto por número. La misma tabla ordenada por viviendas y no por porcentaje pondría arriba a los municipios grandes y dejaría a Tulum en la mitad. [derivado]
En el estado entero son 136,087 viviendas sin residente habitual sobre 648,282, el 20.99 por ciento, y los tres municipios de esta página concentran 91,745 de esas 136,087, el 67.4 por ciento. [derivado]
La línea que parte el estado en dos
De los once municipios, solo tres tienen más vivienda de uso temporal que deshabitada, y son Puerto Morelos, Tulum e Isla Mujeres. En los otros ocho domina la deshabitada, Playa del Carmen entre ellos, y eso que tiene el segundo parque de vivienda más grande del estado. [derivado]
No es un rasgo del par que abre esta página: es el corte que ordena a los once. Los tres del primer grupo son municipios costeros de parque chico, entre 9,000 y 20,661 viviendas; los ocho del segundo incluyen a los tres más grandes del estado.
| Municipio | Deshabitada | Uso temporal | Cuál pesa más |
|---|---|---|---|
| Playa del Carmen | 16.46 | 10.74 | deshabitada |
| Tulum | 10.73 | 27.80 | uso temporal |
| Benito Juárez | 12.66 | 3.97 | deshabitada |
Contado en viviendas, Playa del Carmen tiene 20,519 deshabitadas y 13,385 de uso temporal, que suman las 33,904 sin residente habitual del municipio: seis de cada diez de las que no tienen residente están vacías. Tulum tiene 2,217 y 5,744, que suman 7,961, y ahí siete de cada diez son de uso temporal. Es la misma proporción compuesta al revés, y es lo que separa a los dos municipios que este texto compara. [derivado]
La década anterior, que es lo único que da dirección
El censo de 2010 permite medir el tramo completo entre levantamientos. [hv] los dos censos, [derivado] las tasas.
| Municipio | Serie | 2010 | 2020 | Crecimiento anual |
|---|---|---|---|---|
| Playa del Carmen | Viviendas particulares | 68,471 | 124,631 | 6.17 % |
| Playa del Carmen | De uso temporal | 6,170 | 13,385 | 8.05 % |
| Playa del Carmen | Deshabitadas | 14,209 | 20,519 | 3.74 % |
| Tulum | Viviendas particulares | 10,293 | 20,661 | 7.22 % |
| Tulum | De uso temporal | 1,415 | 5,744 | 15.04 % |
| Tulum | Deshabitadas | 1,396 | 2,217 | 4.73 % |
INEGI, Iteradores del Censo 2010 y Censo 2020, renglón Total del municipio. Tasas de crecimiento anual compuesto, cálculo propio.
En Tulum el uso temporal creció al doble de velocidad que el parque y pasó de 13.75 a 27.80 por ciento de las viviendas en diez años. En Playa del Carmen la misma proporción se movió mucho menos, de 9.01 a 10.74.
Y en los dos municipios la vivienda deshabitada perdió peso, de 20.75 a 16.46 por ciento en Playa del Carmen y de 13.56 a 10.73 en Tulum. Bajó su proporción aunque creció en número: son 6,310 y 821 viviendas deshabitadas más que en 2010.
⚠ Bacalar y Puerto Morelos no aparecen en esta tabla ni pueden aparecer: se crearon como municipios en 2011 y 2016, y en 2010 su territorio se contaba dentro de otros. Solo nueve de los once municipios tienen serie de 2010.
El otro lado del mismo asunto: lo que se construyó y no se vendió
El censo cuenta viviendas existentes. El Registro Único de Vivienda cuenta otra cosa: el inventario de vivienda que aspira a financiamiento institucional, clasificado por avance de obra, con una categoría para la que ya está terminada y lleva más de cinco meses sin venderse. [hv] los archivos, [derivado] los promedios mensuales.
| Año | Inventario Tulum | Terminada sin vender | Inventario Playa del Carmen | Terminada sin vender |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 275 | 58.2 % | 14,197 | 43.1 % |
| 2020 | 535 | 0.0 % | 4,491 | 19.0 % |
| 2021 | 1,399 | 18.7 % | 4,460 | 19.2 % |
| 2022 | 2,637 | 35.8 % | 4,525 | 27.2 % |
| 2023 | 2,047 | 55.9 % | 4,856 | 21.3 % |
| 2024 | 1,640 | 46.2 % | 3,527 | 24.2 % |
| 2025 | 1,499 | 52.1 % | 3,845 | 23.6 % |
| 2026 | 788 | 53.1 % | 5,214 | 17.5 % |
SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda, juego de Oferta de vivienda. 2026 cubre enero a junio; 2024 trae un solo mes.
En Tulum, desde 2023, entre 46 y 56 de cada cien viviendas del inventario llevan más de cinco meses terminadas y sin venderse. Está por encima de la mitad en 2023, 2025 y en el primer semestre de 2026; el único año por debajo es 2024, que es también el año del que la fuente publicó un solo mes. En Playa del Carmen esa proporción corre entre 17.5 y 24.2 por ciento en el mismo tramo.
El inventario de Playa del Carmen es otra historia y conviene decirla completa. De 14,197 viviendas en 2018 bajó a 3,527 en 2024, su punto más bajo, y en el primer semestre de 2026 va en 5,214, es decir subiendo otra vez. Quien cite el mínimo sin decir que la serie ya rebotó estará contando media serie.
Y lo que el RUV no ve, que aquí es la mitad del asunto
Tulum registró cero viviendas ante el RUV en 2010, 2015, 2016 y en el primer semestre de 2026. No es que se dejara de construir en esos años. Es que el RUV solo ve la vivienda que entra al circuito del crédito institucional, y el condominio de playa que se vende de contado o con crédito propio del desarrollador no pasa por ahí. [hv]
Cuatro años en cero, en un municipio cuyo parque se duplicó entre 2010 y 2020, es la medida de ese punto ciego. El inventario del RUV describe un segmento del mercado, no el mercado.
Cinco advertencias que van con cualquier cita de esta página
Una. El censo está congelado en 2020. El dato se levantó en marzo de 2020, antes del cierre por pandemia, y es el último con desglose por zona. No hay conteo intermedio: ni la Encuesta Nacional de Vivienda ni la ENIGH bajan de entidad. El siguiente será el censo de 2030. Cualquier cifra posterior de vivienda sin residente por municipio es proyección, no medición.
Dos. El mapa por zona no cubre el municipio, y en Tulum la diferencia es grande. El desglose por área geoestadística básica solo existe para las AGEB urbanas. En Playa del Carmen esas AGEB cubren el 97.9 por ciento del parque; en Tulum, el 64.0 por ciento, y apenas el 42.4 por ciento de su vivienda de uso temporal, porque más de la mitad está en localidades fuera de la mancha urbana. Por eso el agregado por AGEB de Tulum da 18.40 por ciento de uso temporal y el municipio completo da 27.80. Las dos cifras son correctas y miden universos distintos, y esta página usa la municipal salvo donde diga lo contrario.
Tres. El municipio se llama Playa del Carmen desde marzo de 2025, y no es lo mismo que la ciudad. El censo de 2020 lo registra como Solidaridad, que era su nombre entonces; el Decreto 111 lo renombró sin alterar sus límites. Playa del Carmen es hoy nombre de dos cosas distintas, el municipio y la localidad que es su cabecera, y no cubren el mismo territorio: el municipio incluye además Puerto Aventuras y la franja rural. Las cifras municipales de esta página son del municipio entero.
Cuatro. Hay un tercer registro y no se usa aquí, por dos razones. El estado publica padrones de desarrollos inmobiliarios, y a primera vista servirían para comparar los dos municipios. No sirven. Primero porque no cuentan viviendas: sus campos son nombre, razón social, ubicación y fecha, sin ninguna cantidad de unidades. Y segundo porque desde abril de 2025 los dos municipios operan bajo regímenes jurídicos distintos: la Suprema Corte invalidó los artículos que crean la Constancia de Congruencia Urbanística estatal, en la que descansan esos padrones, y su propia sentencia acota que "la invalidez decretada se limita a la esfera jurídica del municipio actor", que fue Solidaridad. El instrumento dejó de regir en un municipio y sigue rigiendo en los otros diez. Comparar los dos padrones sería comparar dos trámites distintos. Aquí se declara y no se usa. [hv]
Cinco. La serie del RUV tiene un hueco de doce meses y un año de un solo mes. De diciembre de 2023 a noviembre de 2024 no hay inventario publicado, y el archivo de 2024 trae únicamente diciembre. Nada en la fuente lo advierte: los archivos no fallan, sólo traen menos renglones. El 2024 de la tabla de arriba es ese único mes y por eso no es comparable con los años completos.
Lo que esta página no dice
No atribuye ninguna causa. No dice por qué hay vivienda sin residente habitual en ninguno de los dos municipios, ni por qué la composición es distinta, ni por qué el inventario terminado sin vender de Tulum se sostiene arriba desde 2023. Describe qué contó el censo, qué contó el registro, y qué no alcanzan a ver.
Tampoco dice que una vivienda deshabitada esté abandonada. El censo consigna lo que encontró el día del levantamiento. Una vivienda nueva sin entregar, una en litigio, una entre inquilinos y una cerrada por años caen todas en el mismo renglón, y el censo no las separa.